Nyt køkken eller ej?

De afdragsfrie lån og de fortsatte låneomlægninger betyder, at boligejerne får flere penge mellem hænderne. Ifølge en ny undersøgelse fra Realkreditrådet bruges 20 pct. af besparelserne fra afdragsfrie lån på investeringer i boligen. Investeringen forøger dog ikke boligens værdi tilsvarende, viser en ny undersøgelse fra DE.

Forfatter: Cheføkonom Thomas Torp og cand.scient.oecon Trine Madsen, DE.

Når boligejerne investerer i eksempelvis et nyt køkken for de penge, de sparer på afdragsfrie lån, så forøges boligens værdi kun med to tredjedele af det investerede beløb. Det viser en ny undersøgelse fra Dansk Ejendomsmæglerforening.

Investeringer i boligen i den størrelsesorden kan derfor ikke betale sig, hvis man ser isoleret på økonomien - og landets ejendomsmæglere kan ikke anbefale en sådan investering, hvis man vil sælge boligen inden for kort tid.

"Hvis man ved, at man vil sælge sit hus, kan man godt lave lidt småforbedringer for at få det til at fremstå mere indbydende. Men meldingen fra ejendomsmæglerne er helt klar: Man skal ikke investere 150.000 kr. i nyt køkken og forvente, at boligen stiger endnu mere. Det gør den ikke. Man får en del af pengene hjem igen, men ikke det hele," siger DE's formand, Steen Winther-Petersen.

Han understreger dog, at man som boligejer heller ikke skal være nervøs for at investere i et nyt køkken, hvis det er det, man ønsker sig. Det er en betydelig bedre forretning end andre former for forbrug. Hvis man køber et køkken til 150.000 kr. og et år senere kommer i tanke om, at man vil flytte - så får man omkring 100.000 kr. tilbage fra køkkeninvesteringen, viser undersøgelsen.

Rammerne for undersøgelsen

Undersøgelsen gik ud på at afdække, hvor meget af omkostningen til et nyt køkken sælger kan forvente at få igen ved et salg inden for et år efter moderniseringen af køkkenet.

I undersøgelsen er det antaget, at huset, som skal fornyes med nyt køkken, er på 135 kvm, er opført i 1980, har en 800 kvm stor grund og løbende er blevet vedligeholdt. Huset indeholder tre soveværelser, spisekøkken, stue, entré, bryggers, badeværelse og gæstetoilet. Huset er beliggende på rolig villavej - ikke lige i centrum, men heller ikke uden for bygrænsen.

Det er desuden antaget, at det er det oprindelige køkken, som endnu sidder i huset, og at sælger har besluttet sig for at inddrage en del af stuen til et nyt og større køkken. Det nye køkken ville herefter blive på 24 kvm.

Vi bad vores medlemmer om at tage udgangspunkt i et prisoverslag på et Modulia køkken i hvidtonet massiv ahorntræ og laminat bordplade - i alt 20 elementer i bedste kvalitet. Prisoverslaget dækkede alle udgifter i forbindelse med moderniseringen - montering af nyt køkken, nedtagning af væg og reparation, gulvbelægning, nyt loft, malearbejde af vægge, el- og vandinstallation. Moderniseringen var alt i alt prisfastsat til 153.000 kr., inkl. moms.

Mæglernes vurdering

Lige omkring 200 forretningssteder deltog i undersøgelsen, og af dem havde cirka 50 ejendomsmæglere uddybende kommentarer til undersøgelsen. Det viser, at ganske mange faktorer spiller ind, når prisen på et hus skal beregnes.

Den samlede vurdering på landsplan lyder på, at sælger vil kunne forøge husets kontantpris med cirka 100.000 kr. Det vil med andre ord sige, at sælger dermed mister godt en tredjedel af sin investering. Omkring 16 pct. af de adspurgte mæglere vurderer, at hele den oprindelige investering eller mere til vil kunne hentes hjem igen ved et salg inden for et år.

 Vurderingen fra landets ejendomsmæglere er dog generelt, at moderniseringer som den her beskrevne ikke kan betale sig rent økonomisk forud for et salg. Ønsker man sig derimod brændende et nyt køkken er der god fornuft i f.eks. at omlægge lån og bruge det ekstra råderum til en køkkenmodernisering, da det alt andet lige vil forøge boligens værdi.

En opdeling på regioner viser, at der er en svag tendens til, at køberne i hovedstadsområdet i højere grad end køberne i resten af landet sætter pris på et hus med nyt køkken. Mæglerne i hovedstadsområdet vurderer således, at sælger i gennemsnit vil få cirka 78 pct. af investeringen hjem igen ved et salg, mens mæglerne i den øvrige del af landet mener, at det kun er omkring 65 pct.

I den lave ende ligger Bornholm, hvor det vurderes, at kun 42 pct. af investeringen kan hentes hjem igen. Det lave beløb begrundes med, at en udgift på 153.000 kr. generelt set er for dyrt i forhold til, hvad et hus på 137 kvm vil kunne sælges for på Bornholm.

I den dyre ende ligger områder som Hørsholm i Frederiksborg Amt og Gentofte i Københavns Amt. En ejendomsmægler fra Hørsholm gør dog opmærksom på, at materialevalget i det beskrevne køkken vil trække prisen ned, da køber normalt vil forvente en højere og dyre kvalitet i hans lokalområde.

Spørg den lokale mægler

En stor del af de ejendomsmæglerne, som har deltaget i undersøgelsen, påpeger desuden, at køberne i mange tilfælde foretrækker selv at stå for nødvendige moderniseringer frem for at betale for noget nyt, som måske ikke lige var det, de selv ville have valgt.

Endelig er der nogle af mæglerne, som vurderer, at moderniseringen af køkkenet kan gøre huset mere salgbart - og at investeringen derfor kan være en god ide, hvis liggetiden er en vigtig faktor for sælger.

"Undersøgelsen viser altså, at man skal kende sit lokalområde endog særdeles godt, før man begiver sig ud i investeringer som den her beskrevne - i hvert fald hvis det er med et salg for øje. Et godt råd er derfor at tage den lokale ejendomsmægler med på råd, hvis man går med tanker om modernisering før et forestående salg af sin bolig. Omvendt kan man være næsten sikker på at penge brugt på modernisering af drømmekøkkenet alt andet lige vil forøge boligens værdi, hvis den sælges inden for en overskuelig tid efter moderniseringen," siger Steen Winther-Petersen.

Køkkenundersøgelse i USA

I USA er der i modsætning til i Danmark tradition for, at sælger istandsætter sin bolig forud for et forestående salg. På denne baggrund har det amerikanske blad "Realtor" de sidste seks år i træk lavet en såkaldt "omkostning kontra værdiforøgelse"-rapport.

Rapporten bygger på undersøgelser foretaget blandt de amerikanske ejendomsmæglere og opsummerer i korte træk, hvor god eller dårlig en investering forskellige typer af moderniseringer i boligen er. Undersøgelsen viser f.eks., at en amerikansk sælger i gennemsnit vil kunne hente knap 75 pct. af investeringen til et nyt køkken hjem igen ved et salg inden for et år efter moderniseringen. Altså et lidt højere gennemsnitlig afkast end i Danmark. Undersøgelsen viser desuden, at der er store geografiske forskelle på, hvilken værdi et nyt køkken har for potentielle købere, og dermed på hvor meget eller hvor lidt af investeringen sælger kan forvente at forøge husets værdi med.

Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforenings blad "Ejendomsmægleren".