På forkant med den nye erhvervslejelov
Efter nytår slår den nye erhvervslejelov fuldstændigt igennem. I den forbindelse melder en lang række spørgsmål sig om alt fra gyldighed, opsigelser og lejefastsættelser til tinglysning og tillæg. Nogle af de vigtigste spørgsmål, som vi erfaringsmæssigt får som erhvervslejeadvokater, kan du læse svarene på her. Så er du bedre klædt på til agere korrekt efter de nye bestemmelser.
Hvordan skal udlejer varsle lejeforhøjelser, der skal træde i kraft 1. januar 2003 eller senere?
Der skal varsles med 3 måneders varsel. Det vil sige, at det kan ske i december 2002 - når du modtager dette notat - til ikrafttræden pr. 1. april 2003, medmindre du har aftalt et længere varsel i lejekontrakten.
Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvad lejen skal stige med, og at forhøjelsen skal fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.
Der skal også stå, at lejer kan protestere skriftligt mod lejeforhøjelsen over for udlejer senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelsen er kommet frem til lejer.
Der skal dog mindst være gået 4 år fra lejeperiodens begyndelse eller fra sidste lejeforhøjelse, inden ny lejeforhøjelse kan kræves.
Hvordan skal lejer varsle lejenedsættelser, der skal træde i kraft 1. januar 2003 eller senere?
På samme måde som ved lejeforhøjelser - med 3 måneders varsel.
Der er fri adgang for lejere til at varsle lejenedsættelse fra 1. januar 2003 - selvom der i lejekontrakten er aftalt pristalsreguleringsklausuler eller andre klausuler om lejeregulering.
Hvornår kan en udlejer komme igennem med en lejeforhøjelse?
Hvis den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen.
Markedslejen er den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer - på varslingstidspunktet - ville aftale som leje.
"Væsentligt" betyder i praksis, at forskellen skal være på ca. 12% eller mere.
Det er et skøn, som Boligretten i sidste ende skal foretage. Under en retssag kan der begæres syn og skøn af for eksempel en kyndig erhvervsmægler. Men en syns- og skønsbegæring kan afvises af boligretten, der måske vil foretrække selv at besigtige lokalerne.
Hvornår kan en lejer komme igennem med en lejenedsættelse?
Under samme vilkår som udlejer. Det vil sige, at markedslejen skal være mindst 12% lavere end den aktuelle leje.
Gælder den nye erhvervslejelov fra 1. januar 2003 på alle områder - også for gamle lejekontrakter?
Ja. Som udgangspunkt gælder den nye lov også for gamle lejekontrakter - med ganske få undtagelser.
Kan der ske lejeforhøjelse i uopsigelighedsperioden?
For alle nye lejekontrakter gælder, at der kan ske lejeforhøjelse til markedsværdien, selvom der er aftalt uopsigelighed.
Men for gamle lejekontrakter vil en forhøjelse nok ikke kunne ske i uopsigelighedsperioden. Det vil være for krænkende for den lejer, der har indstillet sig på at være beskyttet mod forhøjelser i uopsigelighedsperioden.
Er væsentlige ændringer af væsentlige vilkår det samme som en ny lejeaftale?
Nej, det er det ikke - medmindre parterne selv har aftalt, at aftalen skal opfattes som en helt ny lejeaftale omfattet af den nye erhvervslejelov.
Betyder et tillæg til en gammel lejekontrakt, at den fremover opfattes som en ny kontrakt og dermed omfattes af den nye lov?
Nej. Her gælder det samme som ved væsentlige ændringer.
Skal lejer betale den lejeforhøjelse, der er varslet fra 1. januar 2003 eller senere, imens en boligretssag kører?
Nej. Lejer skal ikke betale den forhøjede leje under retssagen - men lejer kan til gengæld heller ikke slippe med at betale den lavere leje, hvis det er lejer, der starter en lejenedsættelsessag.
Skal tinglyste lejekontrakter rykke for realkreditlån?
Nej. Ingen af de nye lejekontrakter skal rykke, hvis de tinglyses på ejendommen, for det står ikke længere i loven. Det vil sige, at det fremover udtrykkeligt skal aftales i forbindelse med aftale om tinglysning af lejekontrakten.
Men gamle lejekontrakter må stadig rykke. Det vil være for krænkende for udlejer, der er vant til at lejekontrakter rykker, hvis de ikke længere gør det.
Kontakt din lokale Ret&Råd-advokat, hvis du har yderligere spørgsmål eller behov for at få gennemgået dine lejekontrakter.