STØRRE AFTALEFRIHED I ERHVERVSLEJEMÅL
Erhvervslejeloven er ændret gennemgribende med virkning fra 1. januar 2000.
Den gælder både for nye og i et vist omfang også for gamle aftaler, og der er flere komplicerede overgangsregler.
Loven er en sammenskrivning af den gamle erhvervslejelov og af selve lejeloven (som fortsat gælder for boliglejemål), således at man i erhvervslejespørgsmål nu kun behøver at slå op eet sted.
Hvad er så nyhederne i loven ? Overordnet fortalt betyder loven langt større aftalefrihed.
- Boligministeren udarbejder nu ikke længere standardblanketter for erhvervslejeaftaler. Den seneste typeformular H, 1. udgave af 2-1-1996 bliver ikke omskrevet, og bør ikke længere benyttes. I stedet er der udarbejdet en checkliste til brug for udarbejdelse af lejekontrakt, og det er altid klogt at søge advokatbistand til dette. Den tidligere bestemmelse om, at byrdefulde vilkår skal fremhæves, er ikke gentaget i den nye lov.
Formålet med loven er at opnå et mere smidigt og velfungerende erhvervslejemarked. Det er fortsat bestemmelser, der ikke kan fraviges ved aftale, men de centrale bestemmelser om lejeregulering kan nu fraviges ved individuelle aftaler. Det har medført, at der i loven nu er hjemmel til, at åbenbart urimelige aftaler kan tilsidesættes helt eller delvist af domstolene, hvis det vil åbenbart urimeligt at gøre dem gældende.
- Det er indført et nyt begreb kaldet "markedslejen". Det afløser "det lejedes værdi", men det indebærer næppe nogen større ændring. "Markedslejen" er den leje, som en kyndig lejer og udlejer ville aftale hvis lejen skal forhøjes eller nedsættes. Beviset herfor kan nu føres på enhver måde, også ved syn og skøn, hvilket er noget nyt.
- Der er fortsat 4-årige spærreperioder ved lejereguleringer og for trinvise op- og nedtrapninger, men dette system kan nu fraviges ved aftale.
- Det er nu indført en ny politisk bestemt regel om genforhandling af vilkår hvert 8. år. Den gælder kun for ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Reglen er meget indviklet, men går i korthed ud på, at hvis parterne ikke kan blive enige, kan udlejer opsige lejer med 6 måneders varsel. Hvis lejer mener, at en aftale om genforhandling er ugyldig, skal han anlægge sag inden eet år.
- Den næsten aldrig brugte regel om genindtræden ved fremleje er gjort klarere.
- Der er indført en væsentlig skærpelse af den erstatning en opsagt lejer skal have, både i beskyttede og ubeskyttede lejemål. Efter de tidligere regler kunne en ikke-erhvervsbeskyttet lejer ikke få erstatning ved opsigelse. Nu kan han få dækket flytteudgifter, inventarforringelse, driftstab, sagkyndig bistand m.v. Erhvervsbeskyttede lejere har krav på det samme, men kan herudover kræve godtgørelse for mistet goodwill. Det kan aftales, at ikke-erhvervsbeskyttede lejere ikke har krav på erstatning.
- Endelig kan det nu aftales, at uoverensstemmelser skal afgøres ved voldgift i stedet for af domstolene.
